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物業非“萬能管家”,職責范圍有界限
發布時間:2016-7-12 14:26:25 瀏覽次數:1283

    “物業是小區管家”,這是業主遇到問題后最常想到的一句話,然而“小區管家”是不是萬能的呢?自己家紗窗壞了、墻面有裂縫、電梯經常發生故障、井蓋破損……這些小區常見的問題都應該由物業負責嗎?

    物業非“萬能管家”,職責范圍有界限

    15日,記者就近期接到的關于物業的熱線電話,咨詢了德州市房產管理中心工作人員,逐一對這些問題進行解答,劃分出物業、業主、開發商、部門在小區常見問題上的職責范圍。

    1 自家紗窗壞了要求物業更換

    家住佰利金湖灣小區的王先生稱,他家紗窗壞了將近兩個月,多次找物業維修,對方始終沒有給出明確答復。他為此甚至去堵住物業的門口,但對方依舊一拖再拖?!拔易〗飧魴∏僥炅?,東西壞了,怎么找物業,對方也不給我修。這次是因為紗窗框壞了,關上窗戶家里進蚊子,實在沒法正常生活,我才不得不多次去找物業?!蓖蹕壬剿翟狡?,稱他今年將近七十歲,物業于情于理都應該給自己換上紗窗。

    對此,該小區的物業工作人員表示,小區內的紗窗已經過了質保期,現在出現問題物業將不再負責維修。但是考慮到業主的實際情況,近期將會統一排查維修,所以才會讓王先生暫時等一等。

    解答:窗紗、水管等設備,在交房時簽訂合同規定相應質保期。如果在質保期內,這些設備損壞將由開發商進行免費維修;超出質保期將由業主自行維修,在整個維修過程中,物業沒有責任上門免費維修。

    2 電梯時好時壞,維修責任誰負

    “我們小區電梯時好時壞,經常出問題,有時候還會關不上門,這是關系到業主安全的事情,物業必須重視,實在不行就換新的?!斃潞以暗鬧E克?,她多次向物業反映情況,迫切希望換上新電梯。

    據鄭女士介紹,該小區電梯上個月還發生“困住孩子”的情況,兩個孩子在里面困了十多分鐘,這件事讓人心有余悸?!暗縑菰略露薊崳藜觳?,并沒有出現嚴重問題,各項測試都正常,鄭女士反映的‘困人’事件也沒有核實過?!備瞇∏鏌倒ぷ魅嗽北硎?,更換電梯不是小事,不能僅聽鄭女士一面之詞。為此,鄭女士和物業多次爭論,但直到現在仍然沒有結果。

    解答:電梯使用、檢查、維修分別屬于住建局、質監局、物業。鄭女士遇到的故障問題,需先由質監局進行檢查,如果檢查結果良好,可繼續投入使用;如果發現質量問題則反映給物業,物業聯系維修單位進行維修,維修后仍有安全問題再商議更換。因此,在該小區電梯質檢結果良好的狀態下,物業只做好日常維護即可。

    3 門口井蓋破損,老漢夜行絆倒

    趙大爺今年70歲,家住十三局宿舍,前幾天晚上出門遛彎,被小區門口破損的井蓋絆倒。為此,給小區更換個新井蓋成了他的心頭大事,往小區物業跑了好幾趟,可物業一直稱他們沒權更換?!澳歉銎撲鸕木薔馱諉趴?,一邊凹一邊凸,老人上了年紀,步子邁不高,很容易被絆倒,萬一出什么事情誰負責呀?!閉源笠?,他現在膝蓋還疼,可就是不明白物業為什么不肯給換個井蓋。

    解答:小區內井蓋一般分為自來水井蓋和排污井蓋,但無論哪一種,物業都無責無權更換。業主應將此問題反映給自來水公司和環衛處,由部門核實該小區是否進行產權移交,如果已經移交則由部門負責更換,沒有移交則由開發商進行更換。

    4 墻壁裂開縫隙,物業不給維修

    家住潤楓水尚小區張女士的新家剛剛裝修完兩個月,原本一家人興高采烈住進新家,可墻上裂開的兩道縫,卻讓她怎么也高興不起來?!罷饈切路孔?,現在就有裂縫了,房屋質量有這么大問題,物業也來看過了,為什么不給我維修?這樣的房子怎么讓業主住踏實?!閉排科叩廝?,她十分擔心,日子一長這兩道裂縫變大會發生危險。

    對此,該小區物業稱,已經將此事通知開發商,對方表示近期會來維修,但是物業無責對房屋質量負責。

    解答:由于張女士剛裝修完房屋,造成房屋裂縫的原因可能是房屋質量問題,也有可能是裝修導致。如果張女士樓上樓下住戶房屋也存在裂縫,則基本判斷為質量問題,由開發商維修,如果僅此一家,則很有可能是裝修導致,由業主自行維修。
小區管理責任界限

    不少小區經?;岱⑸鏌倒芾砉居胍抵髦淶木婪?,有很多時候,糾紛發生的主要原因是沒有分清楚雙方的職責、責任有哪些。記者就此采訪德州市房產管理中心工作人員,劃分出物業、業主、開發商、部門在小區常見問題上的職責范圍。

    一、物業管理公司應承擔的主要責任

    1.物業共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護;

    2.公共綠化的維護;

    3.公共區域環境衛生的維護;

    4.公共區域的維護、安全防范等事項的協助管理服務;

    5.物業使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務;

    6.物業維修、更新、改造費用的賬務管理;

    7.物業服務和物業檔案的保管;

    8.物業服務合同約定的其他事項。

    二、小區設施的責任劃分

    1.業主自行維修養護。業主自有的專有財產,如房屋室內部分,即戶門以內的部位和設備,包括水、電、氣(以計量裝置或入戶端口為界線)表以內的管線及自用陽臺等。業主也可委托物業公司或其他專業維修人員代修,費用業主自出,不在物業費出。

    2.物業公司維修養護。房屋的共用部位和共用設施設備由業主委托給物業公司,由物業公司負責日常維修養護,費用由收取的物業費列支,中修、大修事項的維修費用從小區全體業主交存的住宅專項維修資金列支。(共用部位主要包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備主要包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等)

    3.市政公用單位負責維修。如住宅小區內的水、電、天燃氣、暖等計量裝置或入戶端口以外管線的維修養護,由有關供水、供電、供氣、供暖單位負責維修,養護費也由其支付。通訊網絡由通訊單位負責,維修養護費也由其支付。

    三、部門管理負責部分

    1.房屋建筑質量問題。在質量保修期內的房屋質量問題由開發建設單位承擔,辦理批建手續的屬地住建局負責督促開發建設單位履行保修責任。

    2.電梯運行不正常問題。市住建局負責加強電梯安裝環節的質量監管;市質監局負責電梯登記使用、定期安全檢驗;市房管中心監督物業公司協同電梯供應商或維保單位負責具體維修。

    3.小區內占道經營問題、噪音擾民問題。由市城管執法局和“三區”城管執法局按照職責劃分負責。

    4.居住小區內消防安全管理職責。小區內供水表以內供水管網及管網上設置的地下式消防井、消火栓等消防設施,高、低壓消防供水系統,由物業公司負責日常維修養護,并接受公安消防部門的監督檢查。小區內供水表以外由供水單位負責。

    5.電話、寬帶等問題。如小區內的電話及相關設備、設施、管線等,均分別由電信管理部門各自負責維護、管理。

    6.居住小區內的車輛出入停放職責。小區規劃紅線內的機動車停車?。ǹ猓?、非機動車存車處等設施,均由物業公司負責日常維修養護。

    此外,該工作人員表示,小區物業雖然并非“萬能管家”,但是卻應擔當其“管家”的職責,做到“有問必答、耐心講解”。在業主遇到問題后,如果是物業職責范圍內的應積極維修管理,如果不在物業職責范圍也應耐心講解,引導業主正確解決問題,從而避免業主與物業間的矛盾糾紛。

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