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“住宅改為商用”擾民,該如何維權?
發布時間:2016-7-12 14:26:55 瀏覽次數:1320

    近年來,城區住戶房屋時有“住宅改為商用”現象發生,也有不少住戶深受其擾,有人通過物管、社區、派出所調解過,甚至投訴到主管部門請求處理。2016年7月1日,正式實施的《蘭州市物業管理條例》就明確規定“不得將住宅改為經營性用房”。本期說法就此話題邀請職業律師做相關解讀。

    案例 1

    美發店開進住宅樓

    樓上居民難安寧

    2016年1月8日,蘭州市王女士向蘭州晨報反映稱,3年前,她所居住的西站三角線什字附近的鐵路小區住宅樓2102號房間樓上有住戶在家中開了一家美發店,不少前來理發的人經常敲錯門,而且樓道內也彌漫著燙發藥水的氣味,嚴重影響到樓內居民的正常生活。

    記者到現場看到,該住宅樓內貼有“小四美發工作室”的招牌。推開半掩著的2102號房間大門,家中客廳就是一個美發廳,一名中年婦女端坐在椅子上等待美發,另外兩名婦女在一旁聊著天?!罷饈俏易約杭?,以前在外邊開過美發店,來做頭發的都是些熟客?!幣幻澩┏す擁吶鈾?。該女子聲稱她只是接待一些老顧客,不對外營業。

    據了解,該美發工作室之前曾在樓道電梯口打廣告,被保安拆除。住戶劉女士等人表示,針對該美發工作室老板將營業場所設在自家房屋中一事,準備向物業等有關部門反映。

    案例2

    “住改商”麻將館擾民

    法院勒令恢復房屋住宅用途

    成都市民佘先生樓下的住戶裴某將房屋租賃給陳某經營麻將館,陳某經常接待客人至深夜甚至通宵,產生各種噪音,嚴重影響佘先生一家人休息。住戶多次與陳某溝通均無果,經物業、社區等部門調解,裴某和陳某均不履行承諾。

    2015年3月19日,由當地綜治辦牽頭,公安派出所、工商所、城管執法中隊參加對“經營戶”進行了約談教育,責成小區物業加強小區管理,規范消除擾民行為。住戶裴某承諾夜間22時30分關閉休息,卻始終沒有落實整改。無奈之下,佘先生一紙訴狀將房主裴某和麻將館老板陳某告到了成都市金牛區法院。

    法院審理后認為,麻將館經營一般均會影響小區的安靜和鄰居的正常生活,已直接妨礙或侵害了原告方及其他相鄰住戶所享有的物權利益。因此裴某和陳某應就其共同侵權行為共同承?!盎指醋≌猛盡鋇姆稍鶉?,并盡快恢復房間住宅用途。對于佘先生提出的精神損害賠償金,因未提交充分有效證據佐證,法院沒有支持。

    主持人:蘭州晨報記者 董子彪

    嘉 賓:甘肅北斗律師事務所律師 左文盼

        甘肅合睿律師事務所律師 阮 磊

    主持人:此類事件中,有市民提出“住宅商用”并沒有違規或違法,這種觀點是否正確?

    左文盼:住宅樓內辦公,會給市民的居住安全帶來隱患。一旦發生事故,后果不堪設想。因開設在居民樓的公司、飯店、培訓機構大多隱蔽性較強,工商、環保部門在日常巡查過程中一般無權對居民住戶進行檢查,也難發現此類問題。尤其,住宅樓是為居住設計建造的,其中的各種設備設施都不適合生產經營,比如用水、用電負荷較小,消防設施和消防通道等都會受到限制。

    如《物權法》就明確規定,業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。

    阮 磊:而在實踐中,有些業主認為“只有經營性用房給周圍業主造成噪音、污水、異味、過多外來人員出入等嚴重影響時,才構成違法”,這是不正確的,也是對法律規定的曲解。

    《物業管理條例》第46條就提出,對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業服務企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。最高法院《關于審理物業服務糾紛案件具體使用法律若干問題的解釋》也規定:“業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約,實施妨害物業服務與管理的行為,物業服務企業請求業主承?;指叢?、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的,人民法院應予支持?!?/SPAN>

    主持人:就蘭州市而言,在住宅改為經營性用房方面有哪些規定?

    左文盼:2016年7月1日《蘭州市物業管理條例》(下稱《條例》)正式實施?!短趵反右抵鞔蠡岷鴕抵魑被?、前期物業管理、物業管理服務、物業使用與維護、法律責任等多方面對物業管理做了補充完善。

    其中,對于目前常見但又讓業主頭疼的“商住混合”現象有規定:業主不得將住宅改變為經營性用房(含開網店),不得將住宅出租用于經營性活動(含開網店),工商行政管理部門不得向前述兩種將住宅改為經營性用房的經營活動頒發營業執照。臨街住戶,需將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意并向業主委員會和物業服務企業備案。

    阮 磊:《條例》還提出,違反擅自在物業管理區域內進行改變物業共有部位、共用設施設備規劃用途;向業主、物業使用人制定裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料;提高利用業主共有的道路、場地設置的車位停車費標準的,責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上二十萬元以下???。

    主持人:在案例二中,為什么業主也要承擔法律責任?

    阮 磊:首先,原告佘先生與被告陳某是上、下樓層關系,陳某未經佘先生等相鄰住戶或其他利害關系人同意,擅自改變其所租賃房屋法定和出租合同中約定的住房使用性質長期用于經營麻將。佘先生關于排除妨害、恢復房屋住宅用途的請求有事實及法律依據,合情合理,法院依法支持。

    而作為房主裴某在出租合同中雖約定房屋用途為住房,但在出租時已明知陳某用于麻將經營且明知其經營至今而未予采取相應措施予以糾正,所以應視為其與陳某共同擅自改變房屋用途用于經營,也要承擔相應法律責任。

    主持人:住房出租商用,擾民或直接對鄰居造成損傷,作為受害人該如何維權?

    左文盼:一般情況下,業主可以向該居住區的物業和業主委員會提起申訴,要求他們進行調解。物業可以向違規業主發出整改通知。如業主不配合,則可通過工商局等有關行政管理部門對其進行干預,并上報有關執法部門依據物業管理條例等規定對其處罰。業主擅自“居改非”由區縣房地產管理部門責令限期改正,恢復原狀。如果還沒有效果,那就可將其訴至法院,請求判決排除妨害,恢復原狀,并承擔相應民事責任。

    此外,“住宅商用”經營者是通過租賃關系取得使用權,一旦事后有業主向法院提出民事權利受到侵害的證據,將判定租賃協議無效,而工商部門也將按照“涉嫌提供虛假證明”吊銷經營者營業執照等。

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