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物業糾紛“高燒”之痛
發布時間:2016-9-2 10:18:04 瀏覽次數:1395

  來自南京市司法局的最新統計顯示,今年上半年,全市各級人民調解組織共調解物業糾紛1713件,同比增長80%,增速高居各類糾紛首位。

    南京市12345政務熱線近日發布的大數據也顯示,今年1—7月,物業投訴量在各類投訴中排名第一。

    物業管理服務關乎千家萬戶切身利益和基層社會治理,歷來備受關注。但由于種種原因,物業糾紛呈現出持續“高燒”態勢,成為當前的民生痛點之一。如何有效化解物業糾紛、維護小區和諧穩定,成為擺在相關部門面前的一道棘手難題。

    物業糾紛年年有,今年出現新變化

    提起物業糾紛,在很多人的老印象當中,可能主要都是發生在普通小區或老舊小區,包括:環境臟亂差,物業管理不到位,業主拒繳物業費等。但現在,情況變了,高檔小區的物業糾紛越來越多,趨增態勢明顯。

    高檔小區成物業糾紛新熱點

    保利香檳國際小區內有個游泳池,今年夏天,小區物業公司準備辦卡收費經營,結果遭到很多業主投訴。業主們認為,游泳池是小區業主公共所有,應該對業主免費或大優惠。但物業公司認為,游泳池運營成本高,不收費根本承受不了。目前,一些業主正在忙著籌備業主委員會,以便于更好地維權。

    市司法局基層處相關負責人昨天介紹,今年以來,河西多個高檔小區都發生過物業糾紛,包括:金地名京、金馬酈城、金陵世家、金基公寓、拉德芳斯、碧瑤花園、紫鑫中華廣場、西堤國際、朗詩街區、匯錦國際、萬科光明城市等。

    這些高檔小區物業費收取標準普遍較高,業主對物業公司的服務水平和管理能力也提出了更高的要求。小區安全問題、車位配套不能滿足需求、車輛停放、公用設施未及時修復、綠化工作不到位、垃圾未及時清理以及物業費收支不透明等,都造成業主不滿。

    除了民用住宅,嘉業國際城等商業用房的物業糾紛也時有發生,主要表現為車輛停放和相鄰關系兩種類型。

    老舊、高檔小區物業糾紛各異

    “一方面是高檔小區物業糾紛大幅增長,另一方面是老舊小區物業糾紛仍居高不下。雖然都是物業糾紛,但高檔小區和老舊小區的糾紛類型明顯不同?!苯ㄚ嗣竦鶻馕被嶙ㄖ暗鶻庠敝芟?,最近10多年來調解過不計其數的物業糾紛,對此感受特別深。

    周曉紅介紹,老舊小區的物業糾紛主要與基礎設施有關,包括:沒有停車位、下雨被水淹、化糞池堵塞、自行車等經常被偷、鄰居空調噪音大、屋頂漏水等。

    這些糾紛中,涉及鄰里關系的,一般99%以上都能調解好。但涉及老舊小區基礎設施的糾紛,調解起來難度就比較大。因為,有的問題光靠物業公司是根本解決不了的。比如,南苑地區部分上世紀80年代建設的房子,有的出現地基下沉問題,經過多個部門共同努力,花了很大精力,最終才得以解決。

    而在高檔小區中,業主反映最多、影響最大的是物業費收支不透明問題,尤其是對公共區域廣告收費、停車收費、公共設施使用收費等賬目特別重視。上述保利香檳國際小區游泳池經營糾紛,就是一個很典型的案例。

    依法維權日益增多且較易成功

    “高檔小區物業糾紛大幅增長的同時,依法維權的業主的也越來越多?!敝芟燜?,以往常見的業主維權就是,如果物業不把投訴的問題解決好,就拒絕支付物業費。而物業公司收不到物業費,就更不愿意去處理投訴了,最終導致惡性循環。

    但現在,情況出現了明顯變化,雖然拒繳物業費的仍然有,但依法維權的越來越多。一些高檔小區青年業主更多、學歷更高、更懂法律。業主們建有小區QQ群和微信群,遇到什么小區問題,把相關法律條文一搜,往群里一貼,傳播非???,也很容易形成一致意見。而且,從結果來看,這也是一種好現象,只要是依法維權的,一般都能維權成功。

    三大主因導致物業糾紛發“高燒”

    物業糾紛大幅增長,原因何在?業內人士分析,主要有以下三個方面。

    法律“撐腰”,業主維權意識增強

    江蘇天豪律師事務所律師陳本林長期研究物業問題,并代理過許多物業糾紛案件。他認為,物業糾紛大幅增長,首先是因為隨著相關法律逐漸完善,業主的維權意識普遍覺醒。

    陳本林說,我國的物業行業發展才不過30年左右,相應的法律和規章制度此前一直不健全。物業管理市場也一直是個“跛腳”的賣方市場,業主長期處于弱勢地位。自《物權法》和省、市物業管理條例等出臺以后,物業有關的權利、義務越來越明晰,業主的“腰桿”才越來越硬,維權意識逐步提高。

    物業服務意識跟不上,管理不到位

    “在業主維權意識增強的同時,一些物業公司的服務意識卻沒能轉變和跟上,管理也很不到位,是導致物業糾紛高發的另一個重要原因?!背鹵玖秩銜?,物業公司應該及時調整,順應市場發展的需求,否則早晚被淘汰。

    12345政務熱線相關負責人介紹,托樂嘉、紫金城、明月港灣、蘇寧睿城、金陵小區、天潤城、威尼斯水城、瑞金新村、銀龍花園等小區的物業投訴也比較多。業主投訴的問題主要集中為:物業公司不作為、亂收費、服務態度差等方面。這說明,很多小區的物業管理水平都有待提升。

    周曉紅說,他們在工作中也碰到過很多物業公司,一到招標時首先問的就是小區有多少停車位,就想著靠收停車管理費賺錢。如果停車位多,物業費不收他們都愿意干。如果一聽停車位比較少,就不愿意干了。物業公司的這種“短視思維”,給小區科學管理帶來了隱患。

    新小區入住率提高,開發商留“禍根”

    周曉紅分析,物業糾紛高發還與這兩年新小區大量交付、業主入住率大幅提高有關。以河西為例,前幾年入住率較低,物業投訴自然也少。但現在入住的業主多了,尤其是發現小區配套等和當初開發商宣傳、承諾不一樣時,就會把矛頭指向那些和開發商一家的物業公司。

    “奧體片區有個高檔小區,就發生過一個類似的糾紛??⑸痰蹦曷舴孔擁氖焙蛐?,小區內四季有花。但業主入住后發現,雖然小區內春、夏、秋三季都有花,但冬天沒有花,于是就找和開發商同屬一家的物業公司理論。經協商,物業公司最后只好買了一些臘梅樹種在小區?!敝芟燜?,像車位、房屋質量、公共設施等問題,有不少都是開發商遺留下來的問題,但最后也都攪在一起弄成了物業糾紛。

    物管《條例》成效初顯 “退燒”仍需多方努力

    值得關注的是,今年7月1日起,我市制定的《南京市住宅物業管理條例》開始實施。該《條例》也是南京市30年立法史上首部由人代會審議通過的民生類法規。它能否成為物業糾紛“高燒”的“退燒藥”?

    部分業主嘗到《條例》“甜頭” ,細則將出臺

    針對當前諸多物業糾紛問題,《條例》在維修資金應急使用、公共服務保障、第三方評估、實名投訴登記受理、三方征信等方面都進行了一系列制度設計,其中六項制度設計為“全國首創”。從調查情況來看,《條例》實施一個多月以來,已經取得初步成效。

    上月,雨花臺區的鳳凰和美小區按照《條例》關于維修資金應急使用的規定,在全市率先啟用維修資金綠色通道,經過業主委員會向住宅專項維修資金管理部門遞交申請、專家現場查看、公示、報價等流程,不到一個月就拿到了用于維修電梯的資金。而按照之前的程序,動用維修資金須經2/3的業主同意,操作非常難,有時一兩年都辦不好。

    雖然《條例》成效初顯,部分小區居民已經從中受益,但全市有關物業糾紛的投訴仍處在高位。12345的大數據統計顯示,今年有關房屋質量和物業投訴量的激增,主要集中在六七月份。其中,很多居民反映,因連降暴雨,房屋出現漏水、墻面滲水、墻體脫落、墻面開裂等問題,但與開發商和物業聯系后很多都沒有得到及時維修。

    東南大學物業管理研究所所長黃安永教授表示,《條例》亮點很多,對化解物業糾紛、促進物業行業長期健康發展等都具有重要意義。但作為一個《條例》,它相對來說還是比較宏觀的,要想真正有效地把很多具體條款貫徹落實到位,肯定還需要出臺一些配套的實施細則。比如,第三方評估物業服務質量,到底怎么選擇第三方?怎么評估?類似的問題都要進一步明確。最近,南京相關部門的負責人也就此征求過他的意見,預計不久后相關細則就會出臺。

    提升自治能力,業委會“短腿”亟待拉長

    黃安永指出,物業管理問題是社會發展變革時期出現的問題,涉及業主、物業公司、開發商、相關部門等多方,情況非常復雜而且是不斷變化的,大家都需要不斷提高自身的法治意識和管理水平。因此,不能指望靠一部《條例》就能一下子徹底解決所有的物業管理問題。物業糾紛“退燒”,還需多方長期共同努力。

    陳本林認為,物業管理問題也是一個基層社會治理問題。其中,業主委員會是目前小區業主自治的一個嚴重“短腿”。很多小區要么沒人愿意當業主委員會主任,要么成立了業主委員會運作也很不規范,導致小區業主一盤散沙,甚至業主和業主委員會之間也矛盾重重。要想更有效地處理業主和物業公司之間的糾紛,業主的小區自治能力必須提升,業主委員會必須盡快成長起來。

    因勢利導,我市醞釀成立物業糾紛調委會

    “物業糾紛涉及面廣,事關居民切身利益,如果不能及時得到處理,不僅會影響居民的生活幸福感,也容易引發群體投訴,影響社會和諧穩定?!蹦暇┦諧鞘兄衛砦被峁諼?、房產局物業專家庫成員王興宏建議,相關部門應牽頭全面建立市、區、街道、社區四級物業糾紛調解社會組織,以便于依法及時將物業糾紛化解于基層,也可以避免很多物業糾紛鬧到法庭、既耗費業主精力也耗費本就有限的司法資源。

    市司法局基層處相關負責人介紹,目前我市部分區司法局已經在做這方面的探索。比如,建鄴區司法局就根據人民調解員的各自所長進行分工,有的主要負責調解物業糾紛,有的主要負責調解婚姻、家庭糾紛,有的主要負責調解勞動糾紛等,取得了很好的效果。另外,針對物業糾紛的新特點,市司法局也在積極調研,計劃盡快成立專門的物業糾紛調解委員會。

    “我相信,隨著相關法律法規的不斷完善,各方法治意識的不斷提高,南京的物業糾紛經過這一輪高發期后,不久就會步入一個相對平穩期?!背鹵玖炙?。

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